Élet Japánban blog – 3 – Ingatlanárak Japánban, avagy mennyiért kerülhet fedél a fejünk fölé Kobéban

Biztos vannak köztünk sokan olyanok akiket érdekel, hogy mennyibe kerülnek az ingatlanok Japánban. Japánról alapvetően egy olyan kép él az átlag magyar ember fejében, miszerint itt minden nagyon drága. Mielőtt idejöttem és elkezdtem tanulmányaimat a kóbei egyetemen én is így gondoltam, mert a legtöbben körülöttem ezt a nézetet osztották. Egy előző bejegyzésben már beszámoltam a hétköznapi fogyasztási cikkek áráról Japánban, amelyet nagy lelkesedéssel olvastatok, és ezen a tapasztalaton felbuzdulva úgy döntöttem utána nézek az ingatlanok árának Japánban. Egy négyzetméter lakás ára nagyon jól reprezentálja az egy adott országban uralkodó gazdasági viszonyokat.

Japánban egy négyzetméter ingatlanhoz már akár 300.000 forintért is hozzá lehet jutni.


Az első két évben japántudásom még nem engedte meg, hogy ingatlanügynökségekkel tárgyaljak ingatlanvásárlás kapcsán, de fokozatosan eljutottam egy magasabb szintre és a minap vettem a bátorságot kikérdezni őket. Gyanítottam az ingatlanügynökségek falára kiakasztott árak nem a végleges fizetendő összeget jelentik. Kíváncsi voltam milyen rejtett költségekre lehet számítani, valamint például arra is, hogy az ügynökségek milyen díjakkal dolgoznak. Ezeket az úgymond “kutatási eredményeket” szeretném közölni a következő cikkben. Ezáltal alapvetően két célja lenne az alábbiakban közölt információknak. Elsősorban el szeretném oszlatni az olvasóban az a Japánról alkotott “drágasági” kételyt, másodsorban pedig olyan olvasóknak kívánok kiindulópontot nyújtani, akik ingatlanvásárlásban törik a fejüket Japánban. Úgy gondolom, a második kategóriából van kevesebb.

A történet, mivel a kóbei egyetemre járok, Kóbéban játszódik. Erről a városról azt kell tudni, hogy amikor a japán emberek előtt megemlítem, hogy Kóbe, hatalmas lelkesedéssel mondják: “神戸はいい街ですね!”, vagyis: “Kóbe egy jó város, ugye!”. Ebből arra merek következtetni, hogy nem a gettóban lakom, és amikor az alábbi felmérést elvégeztem talán nem az ország legrosszabb városában tettem azt. A kérdés természetesen nagyon összetett, hiszen egy ingatlan árának, valamint értékének meghatározásakor sok szempontot figyelembe kell venni. Az alábbi elemzés nyilván sokkal másabb lenne, ha azt Tókióban, Hiroshimában vagy Kyushun végeztem volna el. Egy szó mint száz, minden helyenek meg van az előnye és hátránya. Ha például Kóbe előnyeiről szeretnék szólni, akkor a következőket lehetne megemlíteni: kiváló összeköttetés Oszakával (20 perc vonattal), gyönyörű kilátás a tengerre a legtöbb helyről, mögötte a Rokkó hegy kiváló kirándulási lehetőség, Motomachiban megtalálható szinte az összes nyugati ruha márka boltja, kínai negyed. Hátránya talán az lehet, hogy nem a főváros, így a fizetési nívó alacsonyabban van, mint például Tokióban. A rövid bevezető után bele is vágnék és közölném a mai felderítő utam eredményeit.

Vagyis. Kerestem egy ingatlanügynökséget, hiszen Japánban nem divatos az, hogy kéz alatt vesz az ember ingatlant (sajnos?). Amint belép az ember, rögtön teát, valamint édességet szolgálnak fel és elkezdik kérdezgetni a szándékairól. Ezért azt javaslom, mindenki felkészülve érkezzen az ügynökhöz és ne ott improvizáljon. Az alap kérdések:

  • Bérelni akar vagy venni?
  • Mennyiért (tartomány)?
  • Mióta van Japánban?
  • Meddig van Japánban?
  • Milyen vízuma van?
  • Most hol lakik, mennyiért bérli?
  • Személyes adatok?
  • Hol szeretne venni vagy bérelni?
  • Milyen időtartamra?
  • Hány fő részére?

Ezeket a kérdéseket egy formanyomtatvány segítségével válaszoltatják meg az emberrel, majd az ügynök nagy tankodások és színjáték után elkezd keresni. Az első reakció természetesen, az hogy egy kicsit kevés lesz a pénz. De ne aggódjunk, ezt valószínű mindenkivel eljátszák. Ezt azért csinálják, mert azt hiszik nagyon profik filozófiából és a végén, amikor találnak valami piszkosul olcsót, akkor ugye az ügyfél örül, mint majom a farkának. Velem is pontosan ez történt. Mondtam, hogy Kóbe, Sannomiya(神戸三ノ宮) környékén keressenek nekem valami tuti ingatlant maximum 10 millió yenért. A cikk további részében 2.62 yen forint árfolyammal fogok számolni, amely 2016 október 10-én aktuális, nyilván az árfolyamváltozást a cikk nem tudja kiküszöbölni. Magyarul a 10 millió yen az nagyjából 26 millió forint, úgy gondoltam ez az a pénz ami egy haladó magyar ember számára valaha rendelkezésre állhat. Amint már említettem a forgatókönyvben, jött a rizsa, hogy ez kevés lesz, majd a végén elém rakott egy hét és fél millió yeneset... Ami talán a száraz számoknál fontosabb és közölte velem, az az hogy ezeket a ingatlanokat, ha esetleg nem lakik benne az ember (például hazaköltözik), akkor ők (némi yenért cserébe természetesen) ki tudják adni. Itt meg kell említeni, hogy az ingatlan kiadás Japánban nem úgy működik, mint Magyarországon, miszerint Budapesten lehet kiadni ingatlant, vidéken pedig nem. Japánban a munkahelyek, az iskolák, az infrastruktúra, illetve minden az élethez szükséges dolog ésszel, homogénen el van oszlatva az egész országban, amely azt eredményezni, hogy az emberek szinte egyenlő valószínűséggel bérelnek lakást az egész országban (talán Tokiót leszámítva). Az ingtalanügynök által bemutatott lakások mindegyik ezáltal kiadható, megjegyzem, nem is alacsony bérleti díjért (4-70.000 yen az alábbi ingatlanok esetében) cserébe.

A lakások árát a következő paraméterek befolyásolják jelentősen az ügynök elmondása alapján:

  • az épület építésének éve,
  • környezet,
  • metró vagy vasútállomástól való távolság,
  • a lakás kialakítása (Japánban van, hogy helyhiány miatt a wc, kézmosó és fürdőszoba egy helyiségbe esik, amelyet annyira nem szeretnek a helyiek),
  • emelet,
  • a szobák típusa (nyugati vagy japán)

Mindezek mellett alaposan kikérdeztem az ingatlan vásárlással kapcsolatos költségekről. Elmondta, az ingtalanügynökségeknek alapvetően van egy fix 60.000 yenes díja, valamint egy változó, amely általában a vételi ár 3 %-a. Az általános forgalmi adót természetesen szeretik velünk befizetteteni vevőkkel, ami egyébként az élet szinte minden területén így van. Az árak nettó árak. Így tehát ki kell számolni a vétel ár 3%-át, hozzá kell adni 60.000 yent, majd terhelni kell az általános forgalmi adó kulcsával, amely 2016 októberében még 8%.

Ajánlott: Ösztöndíjak Japánban

Azt hittem itt vége, hiszen már ez is jelentős összeg, de nem. Kiderült, hogy az ingatlan szerzést be kell jegyeztetni a helyi hivatalnál, nyilván ez otthon is így van, viszont elég borsos az eljárás díja, hiszen 2-300.000 yen körül mozog. Továbbá mindezek mellett van még egy ingatlan szerzéskor felmerülő adó(不動産取得税), amelyet a burokrácia a következő képpen számol. Venni kell az ingatlan vételárát, ki kell belőle vonni 12 millió yent, majd ha ez az összeg pozitív, akkor venni a 3%-át és ez adja az adó mértékét. Tehát, ha valaki például pont 12 millió yenes ingtalant vásárolt, akkor ez a tényező nincs. Amit itt még meg szeretnék jegyezni, az az, hogy Japánban, legyen az bármennyire is szigorú törvényekkel kontrollált ország, lehet alkudni. Ha valaki nem él ezzel a lehetőséggel, akkor viszonylag sok yentől fog elesni. Azt mondhatnám, hogy a vételárból le lehet aludni, majdnem annyit, ami fedezi a vásárlás során felmerülő költségeket.

Végezetül pedig bemutatnám az ingatlanokat, amelyeket felajánlottak az ingatlanügynökségnél.

  • ① cím: 神戸市中央区日暑道一丁目 (Kóbe belterület)
  • ② eladási ár: ¥12.800.000 (34.000.000 forint) alapterület: 24 négyzetméter ( ¥533.333 (1.414.000 forint ) / négyzetméter )
  • ③ építés éve: 平成21年(2009)
  • ④ jelenlegi kiadásból származó bérleti díj: ¥69.000 / hó
  • ⑤ 4 perc séta a vasútállomás
  • ⑥ 9. emelet kiváló panorámával
  • ⑦ közös költség: ¥8500
  • ① cím: 神戸市灘区岩屋中町2丁目—6−4(Kóbe külváros)
  • ② eladási ár: ¥7.800.000 (20.700.000 forint) alapterület: 31.76 négyzetméter ( ¥245.591 (651.000 forint ) / négyzetméter )
  • ③ építés éve: 昭和63年(1988)
  • ④ 8 perc séta a vasútállomás
  • ⑤ 2. emelet
  • ⑥ közös költség: ¥9560
  • ① cím: 神戸市中央区中山手通6丁目 (Kóbe belterület)
  • ② eladási ár: ¥9.900.000 (26.300.000 forint) alapterület: 48.39 négyzetméter ( ¥204.587 (543.000 forint ) / négyzetméter )
  • ③ építés éve:(1977)
  • ④ 6 perc séta a vasútállomás
  • ⑤ 4. emelet
  • ⑥ közös költség: ¥10270
  • ① cím: 神戸市灘区鶴甲6丁目(Kóbe külváros)
  • ② eladási ár: ¥7.500.000 (19.938.000 forint) alapterület: 65.94 négyzetméter ( ¥113.739 (302.000 forint ) / négyzetméter )
  • ③ építés éve:(1977)
  • ④ 14 perc séta a vasútállomás
  • ⑤ 5. emelet
  • ⑥ közös költség: ¥10000
  • ① cím: 神戸市中央区布引町二丁目4−8(Kóbe belváros)
  • ② eladási ár: ¥9.000.000 (23.930.000 forint) alapterület: 21.16 négyzetméter ( ¥425.330 (1.130.000 forint ) / négyzetméter )
  • ③ építés éve:(1999)
  • ④ 2 perc séta a vasútállomás
  • ⑤ 3. emelet
  • ⑥ közös költség: ¥7000
  • ⑦ jelenlegi kiadásból származó bérleti díj: ¥57.000 / hó
  • ① cím: 神戸市灘区鶴甲3丁目(Kóbe külváros)
  • ② eladási ár: ¥7.700.000 (20.473.000 forint) alapterület: 48 négyzetméter ( ¥160.416 (426.000 forint ) / négyzetméter )
  • ③ építés éve:(1977)
  • ④ 19 perc séta a vasútállomás
  • ⑤ 1. emelet
  • ⑥ közös költség: ¥24.500

A fenti adatokból jól látszik tehát, hogy Kobe belvárosa jóval drágább, mint külvárosa, illetve az épületek építésének éve is jelentősen befolyásolja az árakat. Számomra megdöbbentő volt, hogy a mindenki által drágának vízionált Japánban, ott ahol a fizetések szinte a legmagasabbak a világon, egy négyzetméter ingatlannhoz már akár 300.000 forintért is hozzá lehet jutni. Ha jól belegondolunk, Budapestnek vannak olyan kerületei, ahol ennek akár a többszöröse is lehet egy ingatlan ára, valamint semmi nem garantálja a kiadhatóságát, hiszen ki tudja hányan Airbnbznek még a házban, vagy hány együttélésre képtelen család a szomszédunk. Japánban ez a veszély nem fenyeget, hiszen a lakóközösség alapjában véve jól viselkedni és nincs negatív hatással egy ingatlan kiadhatóságára. A jelen cikk egy kissé talán túlságosan gazdasági oldalról közelítette meg Japánt, ha valaki a kultúráról szeretne olvasni, kattintson ide.

Megnézem a japán mellékneves nyelvleckét! [ VIDEO ]



További olvasnivalók

További videók